Saint-Denis lance le diagnostic structurel obligatoire : ce qui s’est passé en décembre 2025
Le 18 décembre 2025, le conseil municipal de Saint-Denis a délibéré à l’unanimité pour lancer un diagnostic structurel obligatoire. Cette délibération cible les copropriétés présentant des fragilités ou des désordres susceptibles de compromettre la sécurité des bâtiments.
Ce dispositif s’appuie sur la loi « Habitat Dégradé » du 9 avril 2024, qui donne aux collectivités les prérogatives nécessaires pour imposer ce type d’expertise aux copropriétés de leur territoire.
Dès mars 2026, les premières notifications officielles ont été adressées aux syndics concernés. Ces courriers formalisent trois obligations distinctes :
- La réalisation d’un diagnostic structurel de l’immeuble par un prestataire habilité
- Un délai de 18 mois à compter de la réception de la notification pour transmettre le rapport à la collectivité
- Une sanction en cas de carence : substitution de la mairie au syndicat défaillant, aux frais de ce dernier
Ce n’est plus un projet expérimental. C’est une procédure réglementaire pleinement opérationnelle.
82 procédures d’urgence en 2025 : pourquoi Saint-Denis a imposé le diagnostic structurel
82 procédures d’urgence déclenchées en 2025 à Saint-Denis, suite à des risques avérés pour la sécurité des occupants et l’intégrité structurelle des bâtiments.
82 immeubles fragilisés. 82 situations de crise. 82 syndics pris de court.
C’est précisément pour prévenir ce type de défaillance que la municipalité a opté pour une démarche d’anticipation structurée. Le diagnostic structurel obligatoire constitue la réponse préventive à ce constat : intervenir en amont des désordres, et non en réaction à leur manifestation.
Qu’est-ce que le Diagnostic Structurel Obligatoire (DSO) ?
Le DSO est une expertise technique portant sur l’état du gros œuvre d’un immeuble collectif : fondations, murs porteurs, planchers, charpente, façades. Son objectif est d’identifier les pathologies structurelles susceptibles d’affecter la stabilité du bâtiment avant qu’elles n’atteignent un stade critique.
Il est réalisé par un professionnel certifié, conformément au modèle de rapport défini par l’arrêté ministériel du 22 août 2025. Ce document réglementaire doit ensuite être transmis à la collectivité compétente dans les délais impartis.
Certaines copropriétés ont peut-être déjà satisfait à cette obligation sans en avoir pleinement conscience. L’élaboration d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) conforme à l’article 14-2 de la loi n°65-557 peut être considérée comme équivalente à la réalisation du DSO, sous réserve que le professionnel mandaté justifie des qualifications définies par le décret 2025-814 du 12 août 2025. Si votre copropriété dispose d’un PPPT récent et rigoureusement élaboré, une vérification de sa conformité s’impose avant d’engager toute démarche complémentaire.
DSO : ce que l’obligation signifie concrètement pour vous
En tant que syndic, vous êtes le premier interlocuteur de la collectivité dans cette procédure. Vous recevez la notification officielle, vous organisez la réalisation du diagnostic dans les délais réglementaires, et vous transmettez le rapport aux services compétents de la mairie.
En cas d’inaction, la collectivité vous adresse une mise en demeure formelle. À défaut de réponse dans le mois suivant cette injonction, elle est fondée à mandater elle-même un prestataire habilité. Les frais correspondants vous sont intégralement répercutés. Ce mécanisme de substitution est explicitement mentionné dans les notifications déjà transmises à Saint-Denis.
Vous n’êtes pas le destinataire direct de la notification, mais les conséquences vous concernent. Une défaillance du syndicat peut engendrer des coûts de substitution qui vous seront répercutés. Des désordres structurels non détectés, c’est aussi la valeur patrimoniale de votre bien qui est en jeu et la sécurité des occupants de l’immeuble.
Loi Habitat Dégradé 2024 : le cadre légal qui rend le DSO obligatoire dans toutes les communes
La loi du 9 avril 2024 a substantiellement renforcé les prérogatives des collectivités territoriales pour intervenir sur les copropriétés en situation de fragilité. Le DSO n’est qu’un des instruments juridiques désormais à leur disposition.
Saint-Denis figure parmi les premières communes à avoir mobilisé ce levier de manière systématique et à grande échelle. Mais l’ensemble du dispositif législatif est applicable sur l’intégralité du territoire national.
Les indicateurs convergent : de nombreuses collectivités notamment en Île-de-France, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, et dans les agglomérations dotées d’un parc immobilier ancien présentent les mêmes caractéristiques que Saint-Denis. Elles disposent des mêmes fondements juridiques pour agir. La question n’est plus de savoir si elles activeront ce dispositif, mais quand.
ACCEO vous accompagne sur le DSO
Chez ACCEO, nous intervenons sur l’ensemble de la chaîne opérationnelle du diagnostic structurel obligatoire. Notre équipe est déjà opérationnelle dans le 93.
Pour aller plus loin
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Article rédigé par l’équipe ACCEO — Experts en diagnostics immobiliers réglementaires. Dernière mise à jour : mai 2026
